LEASING
( breves notas )
Alan Carlos Gobato.-
mayo de 2003 ( derechos reservados). Material de uso exclusivo en UADE SENIOR.
Clases del módulo de Contratos Empresarios – Postgrado de Derecho Empresarial.
CONTRATO DE LEASING.
Antecedentes
El orĂgen de este contrato, se lo encuentra primigeniamente en el derecho anglosajĂłn y el norteamericano ( incluso su experiencia practica es tomada de sus especĂficas corporaciones financieras.
SĂłlo por mencionar alguna de las mĂĄs conocidas, vale recordar a la UNITED STATES LEASING CORPORATION, la BOOTHE LEASING, y la NATIONWIDE LEASING ), que constituyen una muestra cabal de su desenvolvimiento en el mercado norte americano. Tambien existen numerosos antecedentes, en Francia con la Ley de Credi-Bail - CrĂŠdito por arrendamiento, BĂŠlgica con L 'Arrete Royal NÂş 55 de Location - Financement - locaciĂłn financiera - e , Italia y EspaĂąa, en Europa, en tanto que en AmĂŠrica, ha sido regulado por Brasil, Colombia, Chile, Ecuador, Venezuela y en 1991, en el CĂłdigo Civil de Quebec ( Canada ).
En la Argentina, el leasing ya habĂa tenido recepciĂłn prĂĄctica, siendo utilizado como contrato de locaciĂłn financiera, asĂ la Ley 18.601 -" de Entidades Financieras ", autorizaba a los bancos de inversiĂłn y a las compaĂą[ACG1] ias financieras a dar en locaciĂłn bienes de capital adquiridos con tal objeto, luego el dictado de la 21.526 que vino a sustituir a la 18.601 amplio a los bancos comerciales, de inversiĂłn y a las fiancieras, la posibilidad de dar en leasing bienes de capital, y con alguna regulaciĂłn en circulares del Banco Central de la RepĂşblica Argentina, en materias sobre contabilizaciĂłn bancaria.
Los antecedentes normativos nacionales, registran su contemplaciĂłn en el vetado cĂłdigo de unificaciĂłn de legislaciĂłn civil y comercial[1]. En 1994, el Poder Ejecutivo remite un nuevo proyecto, a la CĂĄmara de Diputados, girado a diputados, y sancionado a fines de diciembre de 1994, formando parte de la Ley 24.441, "De Financiamiento de la Vivienda", publicada en el BoletĂn Oficial el 16 de enero de 1995. La prensa en su momento llegĂł a tratarlo como una realidad, dedicĂĄndole generosos espacios en sus secciones de economĂa, pero sin embargo no se llegĂł a apreciar su recepciĂłn por las empresas financieras.
Es llamativa su inclusiĂłn, dentro del esquema estrategico de la Ley de Financiamiento de la Vivienda, a mĂŠrito de que a la fecha no ha tenido un desarrollo efectivo, ni en la parte mobiliaria ni en la parte inmobiliaria. Esta afirmaciĂłn, lo es en razĂłn de que considerada esta norma como la impulsora del sistema financiero de la securitizaciĂłn y generadora del mercado de los tĂtulos valores hipotecarios, en un esquema financiero que permite el desarrollo de los fondos comunes de inversiĂłn, para ser aplicados al financiamiento de la vivienda a niveles que la Argentina desconocĂa .( Esto es en relaciĂłn a la ampliaciĂłn de los plazos de repago de los mutuos hipotecarios de hasta 20 aĂąos, y a tasas sensiblemente menores que las del 24 % anual como se instrumentaban las hipotecas a principios de esta decada, siendo las Ăşltimas tasas variables publicadas en el orden del 11 % anual ), su introduccciĂłn se presupone como instrumento de financiamiento inmobiliario, complementado con la normativizaciĂłn del mismo instituto para ser aplicado a la reposiciĂłn de bienes muebles de capital. En tal sentido el leasing se pensĂł como una alternativa para formular financiamientos del 100 % del capital, con mayores garantĂas aĂşn que los derechos reales de hipoteca, ya que no importaba un desplazamiento patrimonial.
Es coincidente la doctrina nacional como la de aquellos paĂses en las que se ha normado el insitutuo en considerarlo como un instrumento contractual crĂŠditorio, de operaciones de financiamiento [2]de mediano y largo plazo, y sin duda alguna, lo consideran desde el punto de vista de un contrato del derecho econĂłmico empresarial.
Hasta la sanciĂłn de la Ley 24.441, el leasing se habĂa insertado en el mercado financiero, como tĂŠcnica de crĂŠdito, ofrecida a las empresas para la renovaciĂłn de equipamiento mobiliario, y en cierta forma amplĂa el menĂş de ofertas de las entidades financieras para otorgar prĂŠstamos. Es a partir de la sanciĂłn de esta ley, que se introducen pautas para el leasing inmobiliario.
Sin embargo, no obstante que se han dictado las reglamentaciones necesarias de los Registros de la Propiedad Inmueble, y el esquema de la relaciĂłn opciĂłn de compra-repago del bien ha quedado suficientemente clara en el texto de la ley, los planes financieros de los bancos oficiales y de los privados no lo han recogido aĂşn. Uno de los puntos cruciales de la reforma fue la modificaciĂłn del pago del impuesto al valor agregado, que hasta entonces era menester abonarlo al inicio de la celebraciĂłn del contrato, en tanto que luego de la reforma se abonarĂa prorrateado en tantas cuotas como se establezcan en el contrato. Pese a ello, la debacle econĂłmica posterior, impidiĂł el desarrollo de inversiones en las que fuera aplicable este contrato.
Concepto.
Para un mejor anĂĄlisis de su significado, debemos atender a la clasificaciĂłn de este contrato. Encontrando en primer tĂŠrmino que se trata de un contrato bilateral, conmutativo, tipificado (desde la ley de financiamiento de la vivienda y su posterior reforma), de empresa o de consumo segĂşn su funciĂłn econĂłmica y de que parte de la relaciĂłn jurĂdica se lo analice.
Siempre que estemos frente a un contrato de consumo, por la otra parte estamos frente a un empresario. Sin embargo existiendo contratos interempresarios, no podemos afirmar a la inversa, por lo tanto no siempre que halla un contrato empresario, habrĂa un relaciĂłn de consumo. Parte de la doctrina considera que el leasing –entonces- es un contrato de los denominados “De empresa†, (exclusiva y excluyentemente) ya que permite al sujeto empresario equiparse, renovar la tecnologĂa o hacerse de capital de trabajo a traves de una empresa especializada que le concede el uso y goce de un bien de capital por un tiempo determinado, a cambio del pago de cuotas mensuales, pudiendo contar o no con una opciĂłn de compra. Tal concepto excluye la posibilidad de una relaciĂłn de consumo. Aunque, la restante doctrina – a la cual adhiero – sostiene que podrĂa existir una relaciĂłn de consumo, por lo tanto no serĂa un contrato excluyentemente para empresas (interempresario). Respecto de este punto luego retornare, para ampliarlo.
Del derecho comparado tomamos la denominaciĂłn de leasing en el sentido dado por la legislaciĂłn belga en el art. 1Âş de L`ArrĂŞte Royal NÂş 55 de Location Financement " Es el contrato por el cual un empresario toma en locaciĂłn de una entidad financiera un bien de captial, previamente adquirido por esta a tal fin, a pedido del locatario, teniendo este arriendo una duraciĂłn igual igual al plazo de vida Ăştil del bien y un precio que permite al locador amortizar el costo total de adquisiciĂłn del bien, durante el plazo de locaciĂłn, con mĂĄs un interĂŠs por el capital adelantado y el beneficio. Facultando, asimismo, al locatario a adquirir en propiedad el bien al tĂŠrmino de la locaciĂłn mediante el pago de un precio denominado valor residual ".
Mediante el contrato de leasing o arrendamiento financiero, un adquirente - en lugar de comprar un bien de capital del que tiene necesidad - determina sus caracterĂsticas y precio con el vendedor de ese bien y recaba a una entidad financiera para que lo compre y se lo alquile por un perĂodo determinado suficiente para permitir la amortizaciĂłn total de la inversiĂłn efectuada por dicha entidad, pactando con ĂŠsta que, al finalizar ese perĂodo, podrĂĄ restituir el bien, adquirirlo por un precio inferior al original o renovar el arrendamiento por un precio tambiĂŠn menor.
La modificaciĂłn introducida en el ĂĄmbito del derecho privado por la ley 24.441, que introduce y tipifica en la legislaciĂłn argentina al contrato de leasing, introduce una definiciĂłn, por la vĂa del art. 27Âş LFV: " ExistirĂĄ contrato de leasing cuando al contrato de locaciĂłn de cosas se agregue una opciĂłn de compra a ejercer por el tomador y se satisfagan los siguientes requisitos:
a ) Que el dador sea una entidad financiera, o una sociedad que tenga por objeto la realizaciĂłn de este tipo de contratos,
b ) Que tenga por objeto cosas muebles individualizadas compradas especialmente por el dador a un tercero o inmuebles de propiedad del dador a un tercero o inmuebles de propiedad del dador con la finalidad de locarlas al tomador,
c ) Que el canon se fije teniendo en cuenta la amortizaciĂłn del valor de la cosa, conforme a criterios de contabilidad generalmente aceptados, en el plazo de duraciĂłn del contrato. No rigen en esta materia las disposiciones relativas a plazos mĂĄximos y mĂnimos de la locaciĂłn de cosas,
d ) Que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pago de un precio fijado en el contrato que responda al valor residual de aquĂŠlla. Esa facultad podrĂĄ ser ejercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de los perĂodos de alquiler estipulados, o antes, si asĂ lo convinieron las partes."
Para luego este concepto ser revisado por la reforma establecida en la nueva ley de leasing N° 25.248, que dispuso en su ARTICULO 1Âş — Concepto. “En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opciĂłn de compra por un precio.â€
Lavalle Cobo y Pinto,[3] caracterizan al leasing financiero como " la operaciĂłn por la cual una instituciĂłn financiera concede a una empresa el uso y goce de un bien de capital - adquirido por ella a su fabricante o proveedor a instancias del interesado y al solo efecto de dicha convenciĂłn - mediante un contrato de locaciĂłn especial, en el cual el precio del alquiler se fija con relaciĂłn al costo del dinero en el mercado financiero, comprendiendo dicho precio el reintegro del capital invertido por la entidad financiera, los intereses, los gastos y el margen de beneficio de esta, y cuya duraciĂłn coincide total o parcialmente con la vida Ăştil prevista para el bien y sus plazos de amortizaciĂłn a los fines impositivos. A su finalizaciĂłn el locatario tiene generalmente la opciĂłn para comprar el bien por su valor residual o para pactar un nuevo arrendamiento a precio reducido ".
Sostiene, por su parte, NoemĂ Nicolau, [4] que se trata de un "contrato celebrado por una entidad denominada dadora que, con el fin de otorgar financiamiento a su cliente, denominado tomador, adquiere un bien por indicaciĂłn del mismo, entregando a ĂŠste su uso y goce, por un precio en dinero, durante un plazo determinado, a cuyo tĂŠrmino podrĂĄ optar el tomador por adquirir el dominio, previo pago de su valor residual".
De tal manera que simplifica la definiciĂłn y le quita los requisitos antes mencionados, sin alterarla demasiado.
El Anteproyecto de CĂłdigo Unificado Civil y Comercial de la NaciĂłn lo regula en su art. 1157 diciendo del mismo que “En el contrato de leasing el dador conviene en transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opciĂłn de compra por un precioâ€.
Confrontando todas las definiciones que hemos visto precedentemente se desprenden que coinciden en seĂąalar una serie de notas caracterizantes del instituto:
1) que es una operaciĂłn de crĂŠdito de la provisiĂłn de bienes de capital, bajo la modalidad de arrendamiento financiero con opciĂłn de compra, a tĂŠrmino predeterminado, que guarda relaciĂłn con la vida Ăştil del bien objeto del negocio. Este factor, es expansivo del negocio, puesto que permite mantener el parque tecnolĂłgico actualizado y a un costo sensiblemente menor al de su adquisiciĂłn, el que aĂşn cuando fuese a credito, dada su incidencia impositiva que tambien es mayor, introduce un encarecimiento del proceso de producciĂłn.
2) Un precio de todo el bien, y una vida Ăştil determinados, a fĂn de poder realizar el prorrateo en cuotas de canon del valor de amortizaciĂłn del bien, con la adiciĂłn de los costos de financiaciĂłn - costo del dinero - e impuestos que gravan al negocio.
3) Determinar el valor residual del bien, a efectos de realizar la opciĂłn de compra, al concluir el periodo de locaciĂłn.
4) De lo visto, debo aclarar, que la mayorĂa de las definiciones, y caracterizaciones han tomado especialmente en cuenta el aspecto financiero del leasing, siendo este solo un aspecto del instituto, y hacen hincapiĂŠ en una de las clasificaciones legales existentes, no atendiendo al leasing operativo. Este punto lo ampliarĂŠ mas abajo.
5) Que no solamente resultarĂa un negocio Inter-empresario (tomador – empresa que necesita bienes de capital y dador – empresa financiera ) sino que tambiĂŠn podrĂa aplicarse a las relaciones de consumo en tanto y en cuanto es un instrumento o contrato de financiamiento de la adquisiciĂłn de bienes de capital.
6) Se trata de un “NEGOCIO COMPLEJOâ€, que no se agota en un solo contrato, sino que requiere de la existencia de un sistema financiero adecuado a la modalidad contractual. Puesto que se pretende del mismo (ver exposiciĂłn de motivos de la ley 24.241) que forme parte de una mecĂĄnica financiera macroeconĂłmica.
7) Para un mejor desarrollo, requerirĂĄ de los controles estatales, que se aplican a otros contratos de financiamiento, de la InspecciĂłn General de Justicia – tal como ocurre con los contratos de ahorro previo para fines determinados-, del Banco Central de la RepĂşblica (en relaciĂłn a las entidades financieras dadoras), -tal como se exige a las entidades financieras que actuan como agentes fiduciarios o administradores de fideicomisos financieros en los contratos de venta de cuotas partes de fondos de inversiĂłn, y por Ăşltimo de los respectivos Registros de la Propiedad Inmueble y del Automotor (en cuanto a las formalidades que se exigen cuando se trate de contratos que versen sobre bienes registrables, o con garantĂas hipotecarias o prendarias).
3) FunciĂłn economica:
El leasing financiero constituye una modalidad econĂłmica de mayor elasticidad en materia creditoria, de tal forma que funcionalmente, permite la actualizaciĂłn de equipamiento obsoleto por mĂĄs moderno, optimizando la simplificaciĂłn de los costos, y brinda una movilizaciĂłn adecuada del capital productivo.
Aspectos relevantes [5]
Es una operaciĂłn de financiaciĂłn realizada por entidades financieras autorizadas y fabricantes o proveedores de bienes de capital, que permite a las empresas a mantener actualizado teconologicamente su proceso de producciĂłn, en un mercado en los que la superaciĂłn teconolĂłgica constante y acelerada produce la obsolencia de los bienes, permitiendo que se aproveche el equipamiento durante su perĂodo de vida Ăştil, dĂĄndole la opciĂłn al tomador de quedarse con ĂŠl si sigue siendo apto para sus necesidades, o restituirlo o sustituirlo por otro mĂĄs avanzado.
La compra de bienes de capital requiere una inversiĂłn inicial de capital que queda inmobilizado, lo que no ocurre con el leasing, por el que se provee una financiaciĂłn del 100 % no requiriendo anticipos, saldos compensatorios ni pagos adicionales de ninguna naturaleza.
El tomador, al no tener que hacer desembolsos iniciales importantes, mantiene actualizada su infraestructura con una mayor productividad sin incrementos de sus activos fijos.
La selecciĂłn del bien y de la firma proveedora, como las condiciones de adquisiciĂłn quedan a cargo del tomador. El bien contratado comienza a producir y rendir beneficios inmediatamente luego de su entrega ( auto financiaciĂłn del costo de contrataciĂłn ).
Se comienzan a pagar las cuotas periĂłdicas una vez que el bien estĂĄ funcionando, lo que permite ahorrar costos operativos y un manejo financiero elĂĄstico, facilitando el incremento del capital de trabajo.
Los plazos de financiaciĂłn generalmente son mĂĄs largos que los habituales de la plaza bancaria y financiera normal. Es considerado como una forma positiva de canalizaciĂłn del ahorro pĂşblico porque permite el progeso tecnolĂłgico de las empresas, facilita el abaratamiento de costos, y permite un planeamiento estratĂŠgico de los costos y cargas financieras por parte del empresario.
El propio bien cuyo uso se cede, garantiza el cumplimiento del contrato en razĂłn que su propiedad queda retenida por la empresa prestadora. Sin perjuicio de otras garantĂas adicionales que puedan solicitarse (tales como hipotecas o prendas sobre otros bienes en relaciĂłn a este mismo contrato).
Los pagos de las cuotas periĂłdicas son deducibles impositivamente como gastos generales o de explotaciĂłn, teniendo incidencia en los Impuestos al Valor Agregado y a las Ganancias. El decreto 627/86, ha regulado aĂşn antes del dictado de la Ley 24.441, el aspecto impositivo de las operaciones de importaciĂłn de bienes por vĂa del leassing financiero intrafronteras, al considerarlo un crĂŠdito obtenido en el exterior para la importaciĂłn de bienes, tambien ha facultado a la DirecciĂłn General Impositiva para la determinaciĂłn de las pautas tales como el valor vida Ăştil y la imponibilidad sobre el mismo de la carga impositiva.
En cuanto a los beneficios impositivos que trae aparejados, es de destacar que al no incorporarse al patrimonio del tomador, no es imponible del pago de tributo tanto en concepto de bienes personales, renta presunta y patrimonio neto, entre otros.
En otro orden, el prorrateo del pago del pago de la alĂcuota del impuesto al valor agregado en tantas cuotas como las que tenga que abonar el tomador, modifica el anterior concepto segĂşn el cual debĂa abonarse el IVA por el total de los canones locativo estimados al inicio de la relaciĂłn locativa. Lo perjudicial es que los intereses punitorios o compensatorios, que se pacten ante la mora del tomador en el pago del canon tambiĂŠn se encontrarĂĄn alcanzados ahora con esta modalidad de pago, en los modos y formas dispuestas.
4) NATURALEZA JURIDICA:
Existen distintas posturas en cuanto a la naturaleza jurĂdica que tan solo enunciaremos, para luego introducirnos a la versiĂłn de la Ley 24.441.
a ) Contrato atĂpico, segĂşn esta postura se trata de una relaciĂłn jurĂdica que pone en juego simultaneamente tĂŠcnicas distintas, cuya simbiosis permite diferenciar este contrato con la compraventa a crĂŠdito y la locaciĂłn venta.[6] La causa, el objeto y caracterĂsticas, sean objetivas y subjetivas, en el cual confluyen elementos propios y diversos de los contratos tradicionales como el mutuo, la venta, la locaciĂłn.[7] / [8]
Aunque actualmente esta cuestiĂłn se halla superada, toda vez que se encuentra regulado el contrato, y por tanto tipificado, aunque no conforma parte del plexo normativo del CĂłdigo Civil o el de Comercio. Sin embargo el Anteproyecto de CĂłdigo Unificado Civil y Comercial de la NaciĂłn, lo recoge en el CapĂtulo V, art. 1157 al 1174.
b ) Negocio mixto, en el que la intenciĂłn econĂłmica seguida por las partes estĂĄ estrechamente vinculada entre ellos y la estructura caracterĂstica del alquiler de bines productivos, con desviaciones respecto del esquema tĂpico dado por la intermedicaciĂłn financiera del leasing.
c ) Contrato de locaciĂłn, por el predominio del contrato principal, y que en el tiempo se extienda con mayor impacto econĂłmico. Este se agotarĂa al nacer la opciĂłn de compra, que en realidad no es mĂĄs que un contrato de compraventa.[9]
d ) Compraventa con reserva de dominio, sostenido por Vicenzo Buoncuore,[10]
e ) LocaciĂłn especial innominada, criterio sostenido por Varangot y Houssay[11]
f ) Compraventa con reserva de dominio disimulada, [12]
g ) Contrato complejo, integrado por dos contratos que no pierden su tipicidad ( locaciĂłn y venta ) ejecutados sucesivamente.[13]
h) Contrato autĂłnomo complejo,[14] / [15]
i) Contrato de empresa, autĂłnomo, nominado, pero atĂpico[16] .
j) Contrato Mixto,[17] por el cual el contrato de leasing se parece a la compraventa o bien a la locaciĂłn sin adoptar definitivamente las caracterĂsticas de uno u otro, por lo que se tratarĂa de un contrato mixto.
K) PosiciĂłn actual: Es un contrato comercial, nominado, tĂpico desde su inserciĂłn por la Ley 24.441, bilateral, oneroso, consensual, no formal. No se trata de un contrato de locaciĂłn ni de compraventa, tampoco una locaciĂłn de servicios, dado que lo inviste una concepciĂłn negocial autĂłnoma. Sin perjuicio de lo manifestado, a criterio de Helena Highton[18], sostiene que el leasing se basa en que el uso de un bien y no su propiedad es lo que produce beneficios. La cosa se explota mediante un derecho de uso, por un plazo de vida Ăştil estimada del equipo. Se incluye una opciĂłn de compra al final del contrato para aprovechar el resto de vida Ăştil que llegue a tener la cosa. En el mismo sentido tambien es afirmable que por la disposiciĂłn de la ley el legislador ha asumido al leasing como contrato autĂłnomo, pero participando de la naturaleza del arrendamiento de cosas, en tanto y en cuanto a la primera etapa en la que el tomador detenta la tenencia, el uso y goce de la cosa, no siendo necesariamente la transmisiĂłn del dominio a travĂŠs de la compraventa la finalidad del contrato.
De todo lo manifestado vemos que subsidiaria y supletoriamente se le aplican las normas de las locaciones en primer tĂŠrmino, y de la compraventa en caso de ejercitarse la opciĂłn de compra.
Se transcriben algunos fallos, que se han expedido respecto de la naturaleza jurĂdica,
Entre la empresa arrendataria y la empresa que alquila el objeto convenido se estipulan recĂprocas obligaciones, como lo son el proporcionar la cosa para su uso y el pagar un precio periĂłdico por tal uso, lo que caracteriza a este contrato como bilateral.
5) PARTES DEL CONTRATO
TOMADOR: La ley 24.441, nada dice respecto a las calidades personales del tomador, interpretandose que pueda ser cualquiera, que tenga capacidad para contratar.
Tiene las siguientes derechos y obligaciones:
1 - Pagar las cuotas de los canones,
2 - cuidar la cosa dada en arrendamiento el cuidado que pone el guardian de las cosas que conserva en depĂłsito o el que pondrĂa en sus cosas propias. Atender a su conservaciĂłn, para poder restituirlas en el mismo estado en que las recibiĂł, salvo el normal deterioro por el desgaste por el transcurso del tiempo. Puede reclamar al Dador, que sanee los vicios internos de la cosa, sean ocultos u aparentes, o cualquier desperfecto que la misma posea, y que no sea imputable al Tomador. Tiene en tal caso derecho a retenciĂłn del precio, para hacerla reparar por otro, si el Dador se negase a hacerlo.
3 - Finalizado el tĂŠrmino de la locaciĂłn debe restituir los efectos al Dador, en el mismo estado que los locĂł, salvo el normal deterioro. El Dador debe transferirle la titularidad dominial de la cosa, una vez satisfecho del valor residual de adquisiciĂłn.
4 - Tiene derecho al tĂŠrmino del perĂodo de arrendamiento de ejercer la opciĂłn de compra, abonando el valor residual del bien.
5 - En caso de incumplimiento de la obligaciĂłn del Tomador de pagar el canon de un leasing inmobiliario, se regirĂĄ por el procedimiento establecido en los art. 20, y 21 de la Ley 25.248, o si el contrato es anterior a su entrada en vigencia se regirĂĄ por lo establecido por la ley 24.441.
DADOR: Debe ser una entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto la realizaciĂłn de este tipo de contratos. TambiĂŠn podrĂĄn ser dadores los fabricantes e importadores de cosas muebles destinadas al comercio y la industria, empresas de servicios, agropecuarias o actividades profesionales que el tomador utilice exclusivamente con esa finalidad. ( art. 27 y 28 LFV ). Debe tener capacidad para disponer y adminstrar sus bienes.
1 - Debe recibir los pagos de los canones del Tomador.
2 - Debe mantener en el uso y goce pacĂfico al Tomador de la cosa arrendada, garantizando su funcionamiento de acuerdo a las especificaciones tĂŠcnicas y costumbres comerciales, y acudir a los pedidos de revisaciĂłn y reparaciĂłn de todos aquellos desperfectos y vicios de la cosa arrendada. No podrĂĄn Dador y Tomador convenir la renuncia a las garantĂas de evicciĂłn y vicios redhibitorios, bajo apercibimiento de nulidad de tal clausula.
3 - Transferir el dominio de los bienes arrendados, contra el pago del valor residual, una vez que es ejercida la opciĂłn de compra del Tomador.
4 - El Dador limita su responsabilidad objetiva emergente del art. 1.113 del C.C. al valor de la cosa entregada en leasing cuyo riesgo o vicio fuere la causa del daĂąo si el dador o el tomador no hubieran podido razonablemente haberse asegurado y sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.
GrĂĄfico 2. RELACION DADOR Y TOMADOR. Esquematicamente ...
EMPRESA OBJETO FUENTE DE LIMITACIONES
PRESTADORA SOCIAL RECURSOS
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Entidad financiera o Actividades Propios De equipamientos
sociedad con objeto industriales o ( sĂłlo equipos que
social para ser dador comerciales. se fabrican o venden )
de leasing, o fabrican-
te o importador. De financiaciĂłn
sĂłlo con recursos propios
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Bancos y Cias. Finan- Actividades Propios y de Ninguna de las
cieras. financieras. terceros. anteriores
( E. Barreira Delfino para UADE SENIOR - Gentileza Uade Senior. )
el Dador tendrĂĄ los siguientes derechos, a ) Si el Tomador hubiere pagado menos de un cuarto ( 1/4 ) de la cantidad de perĂodos de alquiler convenidos, la mora serĂĄ automĂĄtica y el dador podrĂĄ demandar, cuando el Tomador hubiese pagado mĂĄs de un cuarto ( 1/4 ) pero menos del setenta y cinco por ciento ( 75 % ) de los perĂodos de alquiler convenidos, el dador deberĂĄ intimarlo al pago del o los perĂodos adeudados para lo cual el tomador tendrĂĄ un plazo de sesenta dĂas ( 60 ) contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn, vencido dicho tĂŠrmino sin que se verificase pago del monto adeudado el Dador podrĂĄ demandar el desalojo del deudor; o c ) si el incumplimiento deviene despuĂŠs de que el Tomador abonĂł las dos terceras partes ( 2/3 ) de la cantidad de perĂodos de alquiler pactados, el Dador deberĂĄ intimarlo por el tĂŠrmino de 90 dĂas para que abone los canones con mĂĄs sus intereses o el valor residual que resulte del contrato a la fecha de la mora. Luego de ello quedarĂĄ habilitado el Dador a pedir el desalojo.
De tal forma se producĂa un claro conflicto respecto por que plazo correspondĂa intimar, si era tan solo por el tĂŠrmino de 60 o 90 dĂas. En particular por cuanto quedaba una zona gris, equivalente a un 9% del tĂŠrmino de intimaciĂłn donde se encaballaban el plazo de los â…” y los ž. Pudiendo en tales casos dar lugar a que el tomador invocara la nulidad de las notificaciones por cuanto no se ajustaban a derecho.
La reforma ha modificado el problema aclarando que la intimaciĂłn debe ser por noventa dĂas. Del texto del art. 20 se desprende que el incumplimiento de la obligaciĂłn del tomador de pagar el canon da lugar a los siguientes efectos:
a) Si el tomador ha pagado menos de un cuarto (1/4) del monto del canon total convenido, la mora es automĂĄtica y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco (5) dĂas al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los perĂodos que se le reclaman o paralizar el trĂĄmite, por Ăşnica vez, mediante el pago de lo adeudado, con mĂĄs sus intereses y costas. Caso contrario, el juez ~debe disponer el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
b) Si el tomador ha pagado un cuarto (1/4) o mĂĄs pero menos de tres cuartas partes (3/4) del canon convenido, la mora es automĂĄtica; el dador debe intimarlo al pago del o de los perĂodos adeudados con mĂĄs sus intereses y el tomador dispone por Ăşnica vez de un plazo no menor de sesenta (60) dĂas, contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn, para el pago del o de los perĂodos adeudados con mĂĄs sus intereses.
Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco (5) dĂas al tomador.
Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con mĂĄs sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento.
Si, segĂşn el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opciĂłn de compra, en el mismo plazo puede pagar, ademĂĄs, el precio de ejercicio de esa opciĂłn, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
c) Si el incumplimiento se produce despuĂŠs de haber pagado las tres cuartas (3/4) partes del canon, la mora es automĂĄtica; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tendrĂĄ la opciĂłn de pagar dentro de los noventa (90) dĂas, contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn lo adeudado reclamado mĂĄs sus intereses si antes no hubiere recurrido a ese procedimiento o el precio de ejercicio de la opciĂłn de compra que resulte de la aplicaciĂłn del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiese verificado, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco (5) dĂas, quien sĂłlo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregĂĄndole las costas del proceso;
d) Producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los perĂodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con mĂĄs sus intereses y costas, por la vĂa ejecutiva. El dador puede tambiĂŠn reclamar los daĂąos y perjuicios que resultaren del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vĂa procesal pertinente.
GrĂĄfico 1. RelaciĂłn entre las cuotas pagas y el tĂŠrmino para constituirlo en mora
( Comparativa entre el rĂŠgimen de la Ley 24.441 y la reforma.)
CANONES
PAGADOS
TERMINO DE LA
CONSTITUCIĂ“N
EN MORA
TERMINO PARA PEDIR EL DESALOJO
Menos de Âź (se
mantiene igual )
AutomĂĄtica
Paga o a los 5 dĂas se inicia el desalojo y pierde la opciĂłn de compra.
Mas de Âź
60 dĂas (antes)
Paga los canones o a los 5 dĂas
se inicia el desalojo
Menos de ž
AutomĂĄtica (reforma), e intima por 60 dĂas el pago.
Para el desalojo y pierde la opciĂłn
de compra.
Mas de 2/3
( antes)
Mas de ž
( reforma )
90 dĂas
Paga o ejercita la opciĂłn de compra
sobre el valor residua.
TambiĂŠn es prudente mencionar que pueden ser Tomadores no solo empresas o personas fĂsicas que adquierean bienes de capital para aplicarlos a procesos de producciĂłn, sino que tambiĂŠn podrĂan los consumidores de bienes adquirirlos por esta vĂa.
En rigor tratĂĄndose de una tĂŠcnica de financiamiento, nada parece apuntar a que estos no puedan ser tenidos por tomadores.
La propia ley de Defensa del Consumidor, NÂş 24.240, preveen que la locaciĂłn de cosas muebles (art. 1Âş inc. a), y la adquisiciĂłn de bienes inmuebles nuevos destinados a vivienda o de lotes de terreno adquiridos a tal fin, cuando la oferta sea pĂşblica y dirigida a personas indeterminadas, (art. 1Âş inc. C ), quedan comprendidos dentro de su rĂŠgimen legal. No quedan comprendidos dentro de este rĂŠgimen la locaciĂłn de inmuebles. Esto Ăşltimo en el fundamento de que las locaciones de inmuebles se hallan reguladas por una normativa especial en la Ley 23.091 y en el C. Civil ( art. 1493 al 1467 bis). Sin embargo ello no resulta aplicable a este contrato, por cuanto en realidad en el contrato de leasing se aprecia una finalidad de transferir la cosa arrendada al tomador, al momento de ejercitar la opciĂłn de compra. Dado que la opciĂłn de compra es una clausula esencial en el contrato, y no una clausula accesoria, solo cabe aceptar que si se trata de bienes inmuebles a estrenar con destino a vivienda o de lotes de terreno con idĂŠntico fin, sean alcanzados por la LDC.
Para ello debe el objeto reunir los siguientes caracteres: en el caso de los muebles, ser para su uso particular –no comercial-, y de los inmuebles –destinados a vivienda y de las construcciones a estrenar-, siempre que el dador sea una empresa o proveedor, y que la oferta sea pĂşblica y dirigida a personas indeterminadas. Si fuera entre consumidores, no resultarĂa aplicable la LDC.
6) OBJETO DEL CONTRATO
ClĂĄsicamente el contrato de leasing ( antes de la sanciĂłn de la Ley 24.441, y de la nueva ley de leasing) era un contrato atĂpico e innominado, con una tĂŠcnica de financiaciĂłn de bienes de capital, sin embargo a partir de la reforma legislativa, que lo incluyĂł en el marco de los contratos tĂpicos y nominados, se lo constituyĂł en un instrumento de adquisiciĂłn de bienes de capital.
Sostiene Barreira Delfino, que la causa de este negocio se desplazĂł de la tĂŠcnica de financiaciĂłn a la adquisiciĂłn de las cosas.
El objeto del contrato de leasing son las cosas muebles, destinadas a equipamiento de industrias, comercios, empresas de servicios, agropecuarias o profesionales.
En el Ley N° 25248 ( Reforma a la Ley de Leasing) se estipula en el art. 2°, que pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.
La finalidad de esta limitaciĂłn radica en proteger a los consumidores de las ventas a plazos encubiertas bajo la forma del leasing. Asi los electrodomesticos, ni otros enseres de uso personal, como ser la computadora para el hogar no podrĂa ser adquirida bajo leasing, en tanto que si podria serlo la misma computadora para un uso comercial, profesional o industrial. Es relevante la finalidad del uso, como seĂąalamos, en aras de la protecciĂłn al consumidor no profesional.
7) ECUACION ECONOMICO - FINANCIERA DEL CONTRATO. EL PRECIO DEL CANON. ETAPAS DEL CONTRATO.
La fijaciĂłn del precio del contrato, conforme las particularidades que se observan en este contrato, normalmente se estipula en dos etapas inescindiblemente entrelazadas, la ADMINISTRATIVA y la DISPOSITIVA. Sin perjuicio de lo aquĂ manifestado, el precio debe estipularse ab initio, y no al nacimiento de cada una de las etapas. Caso contrario se desvirturarĂa el objeto del Leasing.
La etapa ADMINISTRATIVA consiste en la primera de las etapas, la del arrendamiento, en la que se computa el pago de la AMORTIZACION DE PAGO PERIODICO, consistente en los canones perĂodicos que se devengarĂĄn durante el perĂodo de uso del bien objeto del contrato. Se le aplican a este perĂodo las normas del CĂłdigo Civil en materia de locaciones, y en el caso de inmuebles las normas de la Ley 23.091 de Locaciones Inmuebles.
La segunda etapa, es la de AMORTIZACION DE PAGO UNICO, que se realiza por el pago del valor residual acordado en el contrato, al ejercitar la opciĂłn de compra. y que se va a regir por las normas dle CĂłdigo Civil en materia de compraventa.
8) EL PRECIO DEL CANON
El precio del canon se compone de dos variables, la primera es el canon periodico propiamente dicho, en tanto que la segunda variable es el valor residual a los efectos de que el tomador pueda ejercitar la opciĂłn de compra.
El texto de la LFV establece que el canon debe ser fijado conforme criterios de contabilidad tomando en cuenta la amortizaciĂłn de la cosa en el plazo de duraciĂłn del contrato, y reflejara el valor de la cosa, mĂĄs el costo financiero, gastos y un porcentual de ganancia a favor del intermediario. Estos canones periĂłdicos serĂĄn abonados durante la primera etapa del contrato, hasta que se ejercite la opciĂłn de compra.
La reforma por su parte, ha modificado tal disposiciĂłn mencionando que el precio debe estar determinado en el contrato.
La fijaciĂłn del valor del canon responde a ecuaciones complejas, donde se calcula la amortizaciĂłn de la cosa dada, en el plazo de la locaciĂłn, pero con un lĂmite que introdujo la legislaciĂłn para evitar abusos, cual es que la amortizaciĂłn de la cosa debe ajustarse a criterios de contabilidad generalmente aceptados ( LFV, art. 27 inc. c ), con lo cual se evita que se oculte una venta en cuotas con reserva de dominio.
El Ley N° 25248 ( Reforma a la Ley de Leasing) solo agrega que el monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente
EL PRECIO DE LA OPCION DE COMPRA.
En la segunda etapa, dispositiva, se calcula el valor residual de la cosa. Ahora, lo dificil es determinar la magnitud del valor residual. Este valor debe ser tal, que acredite que es en realidad una venta bajo la forma del leasing, y no una simulaciĂłn de venta con reserva de dominio en el que se paga el saldo de precio en forma integra.
El Ley N° 25248 ( Reforma a la Ley de Leasing)s al CĂłdigo Civil de 1993, fuente de la Ley 24.441, contenĂa el concepto de que el tomador tenĂa la facultad de comprar la cosa locada, mediante el pago de un precio que responda al valor residual "presumible" de aquella, expresiĂłn que se abandonĂł durante el debate parlamentario, por temor a que fuera desvirtuada a la hora de practicar la interpretaciĂłn impositiva del negocio, y que de tal forma se lo desnaturalizara.
La ley 24.441, en su art. 27, inc. d dispone que debe que el tomador debe tener la posibilidad de ejercer la opciĂłn de compra, desde que haya pagado la mitad de los perĂodos locativos ( que no es lo mismo que decir la mitad de los canones locativos, puesto que estarĂa disponiendo la norma un perĂodo de espera, de carencia, a fin de garantizar el retorno financiero que comprende a este contrato en favor del dador ), o antes, si asi lo convinieron las partes.
El criterio sostenido por Elena Highton y otros[19] es que el valor residual de la cosa debe ser el que la cosa tenga en el mercado.
Contrario a esta postura, el PEN y la DGI, en su dictamen 28-82 y el Decreto 1283/93, habĂŹan interpretado que cuando el valor residuar fuere inferior al "valor presumible "[20]de la cosa al momento del ejercicio de la opciĂłn de compra, se consideraba al contrato no como una locaciĂłn sino ab origine una compraventa, pues siendo Ănfimo ese valor residual el tomador estarĂa virtualmente obligado a ejercer esa opciĂłn. El decreto 1283/93, por su parte apuntaba que cuanto se trata del leasing internacional, el valor residual no puede ser inferior al 0,25 % del valor del bien, habiendose admitido por el Dictamen 85/93 la aplicaciĂłn de ese texto normativo al leasing nacional.
En el texto de la reforma se estipula que el precio de ejercicio de la opciĂłn de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable segĂşn procedimientos o pautas pactadas ( art. 4°). Lo cual no ofrece ninguna colisiĂłn, salvo que se planteen cuestiones de validez de las clausulas que estipulen en el contrato el precio de la opciĂłn de compra por vĂa del abuso del derecho o la lesiĂłn.
9) AUSENCIA DE FORMULAS MATEMATICAS EN EL CONTRATO. OTRAS FORMAS DE CALCULAR EL VALOR RESIDUAL.
De lo analizado, se desprende que el valor residual puede ser cierto o incierto. El valor residual debe guardar relaciĂłn con el valor actual de la cosa objeto del contrato puesto que si el precio fuese irrisorio, se estarĂa desnaturalizando el negocio jurĂdico, asĂ analizado debemos considerar que se debe computar el desgaste o envejecimiento - obsolencia - de la cosa en condiciones normales, y el valor de reposiciĂłn de una unidad de igual antiguedad ( conforme criterios razonables de contabilidad ).
De acuerdo con las fĂłrmulas que los contratos pudieran exhibir, y a criterios razonables de contabilidad, se debe tener presente que el valor residual irĂĄ fluctuando, dependiendo del momento en que se ejercite la opciĂłn de compra. Incluso, a falta de previsiĂłn de fĂłrmulas matemĂĄticas, puede ser fijado por un tercero, o por el valor de otra cosa, o por lo que ella valga corrientemente en el lugar y dĂa de la entrega, entendiendo como dĂa de la entrega el dĂa en que se ejerce la opciĂłn.
Siendo que le son subsidiariamente aplicables las normas relativas a la compraventa, por lo manifestado en la Ley 24.441, resulta que el precio que ha de pagar el tomador, serĂĄ cierto cuando:
1 - Se deje su designaciĂłn al arbitrio de un tercero, persona determinada ( arts. 1349, C.C. y 459 del C.Com. ).
2 - Cuando se lo fije con referencia a otra cosa cierta ( art. 1349 C.C. )
3 - En el caso de Leasing de bienes muebles, cuando se acordare que el valor residual fuese lo que la cosa valga en el dĂa al corriente de plaza, o un tanto mĂĄs o menos que ĂŠste ( art. 1353 del C.C. y 458 del C. Com. ). Esta fecha es la de la tradiciĂłn ( cuando se ejerce la opciĂłn de compra ) y no la de la entrega en uso y goce ( arriendo o etapa administrativa del contrato de leasing ).
10) Momento en que se puede ejercer la opciĂłn de Compra
La Ley 24.441 dispone que la opciĂłn de compra puede ser ejercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de los perĂodos de alquiler estipulados, o antes, si asĂ lo convinieron las partes.
La razĂłn del diferimiento del pago prohibiendo el pago anticipado`o lo que se ha denominado precancelaciĂłn, en haras de asegurar a los financistas sus previsiones respecto del recupero del crĂŠdito, mĂĄxime si se ha procedido con la securitizaciĂłn o titulizaciĂłn de la cartera de crĂŠditos, instrumentados a travĂŠs del sistema del leasing.
Ahora bien, Âż que ocurre si el tomador desea adelantar el pago de canones en concepto de alquiler para anticipar el ejercicio de la opciĂłn de compra ? El Dador puede no aceptarlo, y en caso de que lo acepte puede rechazar hacer descuentos ( ej. de los servicios financieros que acompaĂąan a cada una de las cuotas de valor locativo ), por lo normado en el art. 570 del C.C. que el acreedor no puede ser obligado a recibir pagos anticipados, y el art. 755 del C.C. por lo que el acreedor no estĂĄ obligado a hacer descuentos, de los pagos que reciba anticipados.
11) Entrega de la cosa
La entrega de la cosa, al ejercitarse la opciĂłn de compra, cuando el tomador ya estĂĄ en tenencia de la cosa operarĂĄ por la "traditio brevi manu" del art. 2387 del C.C.
En la hipotesis que el tomador no ejercite la opciĂłn de compra, al expirar el contrato debe restituir la cosa al dador, conforme las convenciones pactadas. El dador no habrĂĄ percibido el valor residual de la cosa.
Eduardo Barreira Delfino[21], sostiene que para percibir el valor residual de la cosa se debe proceder a la venta en subasta pĂşblica o vendido, y si resulta inferior al valor residual pactado, el tomador deberĂĄ abonar la diferencia resultante dentro del plazo determinado para ello, y recupera el dador la asistencia financiera dada. Sustenta su postura en criterios de coherencia financiera con la operaciĂłn de leasing.
Ahora bien si la devoluciĂłn de la cosa es anticipada, la amortizaciĂłn del valor residual debe ajustarse al mismo procedimiento, cancelandose el valor residual y las cuotas periodicas adeudadas.
12) Distintas formas de Leasing
LEASE BACK.- Es un contrato sobre la base del cual una empresa a cambio de un precio pagadero en dinero vende un bien a un intermediario financiero, quien se obliga a ceder inmeditatamente tal bien en arrendamiento a la empresa vendedora, que se obliga a pagar un determinado nĂşmero de canones periĂłdicos cuya suma total supera frecuentemente el precio de venta del bien para cubrir ademĂĄs de este los intereses del capital empleado, el riesgo, los gastos, los beneficios del intermediario, etc., y que al final del contrato, el vendedor - arrendatario tiene la facultad de volver a ser propietario del bien vendido y arrendado a cambio del pago de un precio frecuentemente muy bajo calculado sobre todo en razĂłn de la duraciĂłn del contrato de arrendamiento y del importe parcial y total de los canones abonados hasta el momento por el arrendatario.
LEASING OPERATIVO.- Es el leasing en el que no interviene una entidad financiera como Dador, sino que lo hace el fabricante o el importador en forma directa. Ha sido tratado en el art. 28 LFV. La importancia de su distinciĂłn y de su tratamiento legislativo radica en la pretensiĂłn de evitar la simulaciĂłn de las ventas a plazo con reserva de dominio. Se tratarĂa de una locaciĂłn con opciĂłn de compra.
Este tipo de Leasing es el precursor del contrato, y se atribuye su origen a una operaciĂłn realizada por la compaĂąia telefĂłnica Bell, por la cual alquilaba sus aparatos telefĂłnicos a sus clientes, teniendo estos la opciĂłn de comprarlos.
RENTING.- Es similar al leasing operativo, pero el dador no es fabricante ni importador, sino que es un tercero quien proporciona, y sin ser tampoco entidad financiera o sociedad de leasing. Esta figura debe ser equiparada en todo lo demĂĄs al leasing operativo.
LEASING FINANCIERO.- Es el leasing en el que interviene una entidad financiera como Dador, conforme hemos descritpo antertiormente.
HIRE PURCHASE.- Es la versiĂłn anglosajona del negocio del alquiler venta. En esta forma el tomador paga un anticipo a cuenta de la opciĂłn de compra si se la ejerce, y el tomador se obliga a pagar una suma en concepto de canon , cuando ejerce la opciĂłn, paga la diferencia entre la suma de los alquileres abonados ( y el pago incial si lo hizo ) y el valor residual del objeto.
LEASING INMOBILIARIO.- El tomador ejerce la tenencia de la cosa en virtud de un derecho personal, por lo que no resulta aplicable el inc. 1Âş del art. 1184 del C.C. Pero a los efectos de su oponibilidad a terceros en contrato de leasing inmobiliario debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la JurisdicciĂłn a la que corresponda. Entendido asĂ, es afirmable que la Ley 24.441 ha creado un derecho personal oponible a terceros. La ley no exige la forma del instrumento pĂşblico.
Sin perjuicio de ello, en las Disposiciones TĂŠcnico Registrales del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires, se exige la forma de instrumento pĂšblico ( art. 1).
Entidad financiera
Autorizada
Tipos de Leasing
Fabricante/Importador
OPERATIVO
FINANCIERO
(Vende)
(Da en leasing)
(Da en leasing)
Lease
Back
13) Acciones:
Acciones propias de la Ley 25.248:
Tres son –en principio- las acciones que menciona la Ley N° 25.248, la acción reivindicatoria, el desalojo de los inmuebles y el cobro ejecutivo de canones, y la acción de secuestro de los bienes muebles. Pensadas en el caso de mora del tomador deudor. Omite legislar sobre las acciones que le competen al tomador contra el dador.
Incluso omite las ejecuciones especiales que se puedan ejercitar, derivadas de adoptar gravĂĄmenes reales asegurativos del crĂŠdito –tales como prendas o hipotecas-, que generaran acciones de ejecuciĂłn hipotecarias o prendarias –tal como han sido diseĂąadas en el CĂłdigo Procesal vigente-, siempre y cuando tales convenciones respecto a los procedimientos a seguirse no vulneren la normativa especĂfica.
De la lectura de los pĂĄrrafos 2° y 3° del art. 9° de la ley 25.248, se desprende que en el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas registrables de la Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995) y las demĂĄs que rigen el funcionamiento del Registrode CrĂŠditos Prendarios. Asimismo, cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se aplica el artĂculo 12 de la Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995). Con lo que vemos una estricta remisiĂłn al rĂŠgimen prendario en toda su extensiĂłn. Por Ăşltimo el 4° pĂĄrrafo del citado texto, indica que el registro debe expedir certificados e informaciones, aplicĂĄndole el artĂculo 19 de la ley de prenda. El certificado que indique que sobre determinados bienes no aparece inscrito ningĂşn contrato de leasing tiene eficacia legal hasta veinticuatro (24) horas de expedido.
Respecto de las acciones seĂąaladas en el primer pĂĄrrafo de este tĂtulo remito a la lectura del articulado, y que a continuaciĂłn transcribo.
ARTICULO 13. — Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al dador.
El dador tiene acciĂłn reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero, pudiendo hacer aplicaciĂłn directa de lo dispuesto en el artĂculo 21 inciso a) de la presente ley, sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.
Las cosas muebles que se incorporen por accesiĂłn a un inmueble despuĂŠs de haber sido registrado el leasing, pueden separarse del inmueble para el ejercicio de los derechos del dador.
(Se trata de acciones conservatorias, aunque si bien seĂąala que pueda tratarse de venta realizada por el tomador, tambiĂŠn podrĂa operar en el caso de pĂŠrdida de la cosa por desapoderamiento del bien por obra de un tercero – vg. Robo de automotores y su posterior hallazgo- ).
ARTICULO 20. — Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del leasing son cosas inmuebles el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon da lugar a los siguientes efectos:
a) Si el tomador ha pagado menos de un cuarto (1/4) del monto del canon total convenido, la mora es automĂĄtica y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco (5) dĂas al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los perĂodos que se le reclaman o paralizar el trĂĄmite, por Ăşnica vez, mediante el pago de lo adeudado, con mĂĄs sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
b) Si el tomador ha pagado un cuarto (1/4) o mĂĄs pero menos de tres cuartas partes (3/4) del canon convenido, la mora es automĂĄtica; el dador debe intimarlo al pago del o de los perĂodos adeudados con mĂĄs sus intereses y el tomador dispone por Ăşnica vez de un plazo no menor de sesenta (60) dĂas, contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn, para el pago del o de los perĂodos adeudados con mĂĄs sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco (5) dĂas al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con mĂĄs sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, segĂşn el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opciĂłn de compra, en el mismo plazo puede pagar, ademĂĄs, el precio de ejercicio de esa opciĂłn, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
c) Si el incumplimiento se produce despuĂŠs de haber pagado las tres cuartas (3/4) partes del canon, la mora es automĂĄtica; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tendrĂĄ la opciĂłn de pagar dentro de los noventa (90) dĂas, contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn lo adeudado reclamado mĂĄs sus intereses si antes no hubiere recurrido a ese procedimiento o el precio de ejercicio de la opciĂłn de compra que resulte de la aplicaciĂłn del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiese verificado, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco (5) dĂas, quien sĂłlo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregĂĄndole las costas del proceso;
d) Producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los perĂodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con mĂĄs sus intereses y costas, por la vĂa ejecutiva. El dador puede tambiĂŠn reclamar los daĂąos y perjuicios que resultaren del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vĂa procesal pertinente.
ARTICULO 21. — Secuestro y ejecución en caso de muebles. Cuando el objeto de leasing fuere una cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede:
a) Obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentaciĂłn del contrato inscripto, y demostrando haber interpelado al tomador otorgĂĄndole un plazo no menor de cinco (5) dĂas para la regularizaciĂłn. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecuciĂłn por el cobro del canon que se hubiera devengado ordinariamente hasta el perĂodo Ăntegro en que se produjo el secuestro, la clĂĄusula penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acciĂłn del dador por los daĂąos y perjuicios, y la acciĂłn del tomador si correspondieren; o
b) Accionar por vĂa ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad del canon pendiente; si asĂ se hubiere convenido, con la sola presentaciĂłn del contrato inscripto y sus accesorios. En este caso sĂłlo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon Ăntegro y el precio de la opciĂłn de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservaciĂłn del bien, debiendo el dador otorgar cauciĂłn suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos incisos, puede incluirse la ejecuciĂłn contra los fiadores o garantes del tomador. El domicilio constituido serĂĄ el fijado en el contrato.
Acciones derivadas de los Institutos de la garantĂa de evicciĂłn y de los vicios redhibitorios:
EsquemĂĄticamente:
Menos de Âź
Mas de 2/3
Mas de Âź y
menos de 2/3
Mora automĂĄtica InterpelaciĂłn por InterpelaciĂłn
60 dĂas. Por 90 dĂas.
Pierde la opciĂłn de compra
Tiene 60 dĂas para normalizar, con la posibilidad de perder la opciĂłn de compra.
Tiene 90 dĂas para normalizar, o pierde la opciĂłn de compra.
ARTICULO 21. — Secuestro y ejecución en caso de muebles. Cuando el objeto de leasing fuere una cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede:
a) Obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentaciĂłn del contrato inscripto, y demostrando haber interpelado al tomador otorgĂĄndole un plazo no menor de cinco (5) dĂas para la regularizaciĂłn. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecuciĂłn por el cobro del canon que se hubiera devengado ordinariamente hasta el perĂodo Ăntegro en que se produjo el secuestro, la clĂĄusula penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acciĂłn del dador por los daĂąos y perjuicios, y la acciĂłn del tomador si correspondieren; o
b) Accionar por vĂa ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad del canon pendiente; si asĂ se hubiere convenido, con la sola presentaciĂłn del contrato inscripto y sus accesorios. En este caso sĂłlo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon Ăntegro y el precio de la opciĂłn de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservaciĂłn del bien, debiendo el dador otorgar cauciĂłn suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos incisos, puede incluirse la ejecuciĂłn contra los fiadores o garantes del tomador. El domicilio constituido serĂĄ el fijado en el contrato.
ResultĂĄndole aplicables las normas de los contratos de compraventa y locaciones, segĂşn la etapa que se encuentre de la ejecuciĂłn del contrato, tambiĂŠn tendrĂĄ las acciones pertinentes, en los tiempos y modos, que en el respectivo rĂŠgimen.
Acciones derivadas de los Institutos de la garantĂa de evicciĂłn y de los vicios redhibitorios:
AĂşn cuando no lo menciona especĂficamente el rĂŠgimen legal, (ya que el primer pĂĄrrafo del art. 9° dice que “Modalidades de los bienes. A los efectos de la registraciĂłn del contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan segĂşn la naturaleza de los bienes.â€,y el agregado que realiza el artĂculo 26 que al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locaciĂłn, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opciĂłn, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mĂnimos y mĂĄximos de la locaciĂłn de cosas ni las excluidas convencionalmente. Ejercida la opciĂłn de compra y pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa.
Es que entonces le resultan aplicables la protecciĂłn que se estipula en el art. 2089 C.C. y ss. , que establece un rĂŠgimen de protecciĂłn especial para las partes contratantes de contratos onerosos, mediante la garantĂa de evicciĂłn y los vicios redhibitorios.
Respecto de ello, se debe armonizar, las normas dispuestas en los arts. 2118 al 2127 C.C. (evicciĂłn para la compraventa), la de los arts. 2155 a 2163 (evicciĂłn para los cedentes y cesionarios).
En el caso de los vicios redhibitorios, el tomador adquirente (luego de ejercer la opciĂłn de compra) tendrĂĄ la acciĂłn redhibitoria y la acciĂłn quanti minoris. (arts. 2174 y 2175 C.C.).
Acciones propias de la relaciĂłn locativa ( de conformidad con el CĂłdigo Civil).
Propias del Locador:
1) Demanda por cumplimiento de las mejoras a las que el locatario se comprometiĂł, bajo apercibimiento de resoluciĂłn y con mĂĄs las pĂŠrdidas e intereses.
2) Demandar la resoluciĂłn del contrato con mĂĄs las pĂŠrdidas e intereses cuando el locatario incumpla con cualquiera de sus obligaciones especĂficas, art. 1604, inc. 7°, como la de no cambiar el destino comprometido contractualmente a la cosa arrendada.
3) Exigir la entrega de la cosa al vencimiento del contrato.
4) Reclamar daĂąos y perjuicios en el supuesto de retenciĂłn indebida de la cosa por parte del locatario y una vez intimado a la restituciĂłn o ejerecida la pertinente acciĂłn legal.
Acciones propias para el Locatario;
1) AcciĂłn para demandar la entrega de la cosa, en caso de que no le hubiere sido entregada en tiempo y forma al tomador.
2) AcciĂłn por consignaciĂłn de los canones en el supuesto que el dador se negare a recibirlos injustificadamente.
3) Exigir que la cosa se mantenga en condiciones para su uso y goce requiriendo el tomador las reparaciones que puedan corresponder.-
4) Solicitar la disminuciĂłn del precio en el supuesto de vicio redhibitorio parcial, que permita el uso de la cosa arrendada para el fin para el cual fue dada en locaciĂłn.
5) Exigir la validez de la sublocaciĂłn o cesiĂłn de la locaciĂłn en el supuesto previsto en el art. 1598 C.C., cuando el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crĂŠdito. [i] Ello no se opone a lo normado por el Ăşltimo pĂĄrrafo del art. 13 de la Ley 25.248, que dispone que “El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, salvo pacto en contrario. En ningĂşn caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.â€
6) Exigir del locador que realice las mejoras a que se obligĂł o que le corresponden por el CĂłdigo Civil, bajo apercibimiento de hacerlas a su costo y descontarlas del alquiler.
7) Consignar la cosa arrendada al vencimiento del contrato en el supuesto de negativa injustificada por parte del locador en recibirla.
ANEXO LEGISLACIĂ“N.
LEY 24.441 - TITULO II ( RÊgimen anterior – Derogado )
Contrato de "leasing" (artĂculos 27 al 34)
ARTICULO 27.- ExistirĂĄ contrato de leasing cuando al contrato de locaciĂłn de cosas se agregue una opciĂłn de compra a ejercer por el tomador y se satisfagan los siguientes requisitos:
ARTICULO 13. — Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al dador.
El dador tiene acciĂłn reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero, pudiendo hacer aplicaciĂłn directa de lo dispuesto en el artĂculo 21 inciso a) de la presente ley, sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.
Las cosas muebles que se incorporen por accesiĂłn a un inmueble despuĂŠs de haber sido registrado el leasing, pueden separarse del inmueble para el ejercicio de los derechos del dador.
a) Que el canon se fije teniendo en cuenta la amortizaciĂłn del valor de la cosa, conforme a criterios de contabilidad generalmente aceptados, en el plazo de duraciĂłn del contrato. No rigen en esta materia las disposiciones relativas a plazos mĂĄximos y mĂnimos de la locaciĂłn de cosas;
b) Que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pago de un precio fijado en el contrato que responda al valor
residual de aquĂŠlla. Esa facultad podrĂĄ ser ejercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de los perĂodos de alquiler estipulados, o antes, si asĂ lo convinieron las partes.
Observado por: ResoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 28.- TambiĂŠn podrĂĄn celebrar contrato de leasing los fabricantes e importadores de cosas muebles destinadas al equipamiento de industrias, comercios, empresas de servicios, agropecuarias o actividades profesionales que el tomador utilice exclusivamente con esa finalidad. SerĂĄn aplicables a este contrato las disposiciones de los incisos b), c) y d) del artĂculo anterior y, en lo pertinente las demĂĄs disposiciones de este tĂtulo.
En este contrato no serĂĄn vĂĄlidas las renuncias a las garantĂas de evicciĂłn y vicios redhibitorios.
Observado por: ResoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 29.- Las partes podrĂĄn convenir junto con la opciĂłn de compra la posibilidad de que el tomador opte por renovar el contrato sustituyĂŠndose las cosas que constituyen su objeto por otras nuevas en las condiciones que se hubiesen pactado.
Observado por: ResoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 30.- A los efectos de su Oponibilidad frente a terceros, el contrato deberĂĄ inscribirse en el registro que corresponda a las cosas que constituyen su objeto. Si se tratare de cosas muebles no registrables, deberĂĄ inscribirse en el Registro de CrĂŠditos Prendarios del lugar donde se encuentren.
Observado por: ResoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 31.- SerĂĄn oponibles a los acreedores de las partes los efectos del contrato debidamente inscrito, por lo que sĂłlo podrĂĄn ejercer las facultades que le son propias pero que no obstaculicen el cumplimiento de la inalidad del contrato. Los acreedores del tomador podrĂĄn subrogarse en los derechos de ĂŠste para ejercer la opciĂłn de compra.
En caso de quiebra del dador, el contrato continuarĂĄ por el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opciĂłn de compra en el tiempo previsto.
En caso de quiebra del tomador, dentro de los sesenta (60) dĂas de decretada, el sĂndico podrĂĄ optar entre continuar el contrato en las condiciones pactadas o resolverlo. Pasado ese plazo sin que haya ejercido la opciĂłn, el contrato se considerarĂĄ resuelto.
Observado por: resoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 32.- La transmisiĂłn del dominio se produce por el ejercicio de la opciĂłn de compra, el pago del valor residual en las condiciones fijadas en el contrato y el cumplimiento de los recaudos legales pertinentes de acuerdo a la naturaleza de la cosa de que se trate, a cuyo efecto las partes deberĂĄn otorgar la documentaciĂłn necesaria.
Observado por: resoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 33.- A este contrato se aplicarĂĄn subsidiariamente la disposiciones relativas a la locaciĂłn de cosas en cuanto sean compatibles con su naturaleza y finalidad; y las del contrato de compraventa despuĂŠs de ejercida la opciĂłn de compra.
La responsabilidad objetiva del dador emergente del artĂculo 1113 del CĂłdigo Civil, se limita al valor de la cosa entregada en leasing cuyo riesgo o vicio fuere la causa del daĂąo si el dador o el tomador no hubieran podido razonablemente haberse asegurado y sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.
Observado por: ResoluciĂłn 741/99 Art.1
ARTICULO 34.- Cuando el objeto del leasing fuesen cosas inmuebles, el incum-plimiento de la obligaciĂłn del tomador de pagar el canon darĂĄ lugar a los siguientes efectos:
a) Si el deudor hubiera pagado menos de un cuarto (1/4) de la cantidad de perĂodos de alquiler convenidos, la mora serĂĄ auto-mĂĄtica y el dador podrĂĄ demandar judicialmente el desalojo; se darĂĄ vista por cinco (5) dĂas al tomador, quien podrĂĄ probar documentada-mente que estĂĄn pagados los perĂodos que se le reclaman o paralizar el trĂĄmite, por una Ăşnica vez, mediante el pago de los alquileres adeudados con mĂĄs sus intereses. Caso contrario el juez dispondrĂĄ el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
b) Si el tomador hubiese pagado mĂĄs de un cuarto (1/4) pero menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los perĂodos de alquiler convenidos, el dador deberĂĄ intimarlo al pago del o los perĂodos adeudados para lo cual el tomador tendrĂĄ un plazo de sesenta (60) dĂas contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiese verificado, el dador podrĂĄ demandar el desalojo, de lo cual se darĂĄ vista por cinco (5) dĂas al tomador, quien podrĂĄ demostrar el pago de los perĂodos reclamados; o paralizar el procedimiento mediante el pago de los al-
quileres adeudados con mĂĄs sus intereses, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Caso contrario, el juez dispondrĂĄ el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
c) Si el incumplimiento se produjese despuĂŠs del momento en que el tomador estĂĄ habilitado para ejercer la opciĂłn de compra o cuando hubiese pagado mĂĄs de dos terceras partes (2/3) de la cantidad de perĂodos de alquiler estipulados en el contrato, el dador deberĂĄ intimarlo al pago y el tomador tendrĂĄ la opciĂłn de pagar en el plazo de noventa (90) dĂas los alquileres adeudados con mĂĄs sus
intereses o el valor residual que resulte de la aplicaciĂłn del contrato, a la fecha de la mora. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiese verificado el dador podrĂĄ demandar el desalojo, de lo cual se darĂĄ vista al tomador por cinco (5) dĂas, quien sĂłlo podrĂĄ paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso;
d) Producido el desalojo el dador podrĂĄ reclamar el pago de los alquileres adeudados hasta el momento del lanzamiento, con mĂĄs sus intereses y los daĂąos y perjuicios que resultasen del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador.
(RĂŠgimen actual) Reformas al CONTRATO DE LEASING - Ley 25.248:
Concepto. Objeto. Responsabilidades, acciones y garantĂas en la adquisiciĂłn del bien. Oponibilidad. OpciĂłn de compra. Aspectos impositivos de bienes destinados al leasing.
Sancionada: Mayo 10 de 2000. Promulgada Parcialmente: Junio 8 de 2000.
El Senado y CĂĄmara de Diputados de la NaciĂłn Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley.
CAPITULO I
Del contrato de leasing
ARTICULO 1º — Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.
ARTICULO 2º — Objeto. Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.
ARTICULO 3º — Canon. El monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente.
ARTICULO 4º — Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o pautas pactadas.
ARTICULO 5º — Modalidades en la elección del bien. El bien objeto del contrato puede:
a) Comprarse por el dador a persona indicada por el tomador;
b) Comprarse por el dador segĂşn especificaciones del tomador o segĂşn catĂĄlogos, folletos o descripciones identificadas por ĂŠste;
c) Comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de compraventa que ĂŠste haya celebrado;
d) Ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculaciĂłn contractual con el tomador;
e) Adquiere por el dador al tomador por el mismo contrato o habĂŠrselo adquirido con anterioridad;
f) Estar a disposiciĂłn jurĂdica del dador por tĂtulo que le permita constituir leasing sobre ĂŠl.
ARTICULO 6Âş — Responsabilidades, acciones y garantĂas en la adquisiciĂłn del bien. En los casos de los incisos a), b) y c) del artĂculo anterior, el dador cumple el contrato adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del vendedor, sin necesidad de cesiĂłn, todos los derechos que emergen del contrato de compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades de entrega y de las garantĂas de evicciĂłn y vicios redhibitorios.
En los casos del inciso d) del artĂculo anterior, asĂ como en aquellos casos en que el dador es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el dador no puede liberarse de la obligaciĂłn de entrega y de la garantĂa de evicciĂłn y vicios redhibitorios.
En los casos del inciso e) del mismo artĂculo, el dador no responde por la obligaciĂłn de entrega ni por garantĂa de evicciĂłn y vicios redhibitorios, salvo pacto en contrario.
En los casos del inciso f) se aplicarĂĄn las reglas de los pĂĄrrafos anteriores de este artĂculo, segĂşn corresponda a la situaciĂłn concreta.
ARTICULO 7º — Servicios y accesorios. Pueden incluirse en el contrato los servicios y accesorios necesarios para el diseùo, la instalación, puesta en marcha y puesta a disposición de los bienes dados en leasing, y su precio integrar el cålculo del canon.
ARTICULO 8º — Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demås casos puede celebrarse por instrumento público o privado.
A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda segĂşn la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripciĂłn en el registro podrĂĄ efectuarse a partir de la fecha de celebraciĂłn del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestaciĂłn comprometida. Para que produzca efectos contra terceros desde la fecha de la entrega del bien objeto del leasing, la inscripciĂłn debe solicitarse dentro de los cinco (5) dĂas hĂĄbiles posteriores. Pasado ese tĂŠrmino, producirĂĄ ese efecto desde que el contrato se presente para su registraciĂłn. Si se trata de cosas muebles no registrables o software, deben inscribirse en el Registro de CrĂŠditos Prendarios del lugar donde se encuentren las cosas o, en su caso, donde la cosa o software se deba poner a disposiciĂłn del tomador. En el caso de inmuebles la inscripciĂłn se mantiene por el plazo de veinte (20) aĂąos; en los demĂĄs bienes se mantiene por diez (10) aĂąos. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogatoria del dador u orden judicial.
ARTICULO 9º — Modalidades de los bienes. A los efectos de la registración del contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los bienes.
En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas registrables de la Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995) y las demĂĄs que rigen el funcionamiento del Registro
de CrĂŠditos Prendarios.
Cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se aplica el artĂculo 12 de la Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995).
El registro debe expedir certificados e informaciones, aplicĂĄndole el artĂculo 19 de la ley citada. El certificado que indique que sobre determinados bienes no aparece inscrito ningĂşn contrato de leasing tiene eficacia legal hasta veinticuatro (24) horas de expedido.
ARTICULO 10. — Traslado de los bienes. El tomador no puede sustraer los bienes muebles del lugar en que deben encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato inscrito. SĂłlo puede trasladarlos con conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o por acto escrito posterior, y despuĂŠs de haberse inscrito el traslado y la conformidad del dador en los registros correspondientes. Se aplican los pĂĄrrafos primero, segundo, quinto, sexto y sĂŠptimo del artĂculo 13 de la Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995).
ARTICULO 11. — Oponibilidad. Quiebra. Son oponibles a los acreedores de las partes los efectos del contrato debidamente inscrito. Los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de Êste para ejercer la opción de compra.
En caso de concurso o quiebra del dador, el contrato continĂşa por el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opciĂłn de compra en el tiempo previsto.
En caso de quiebra del tomador, dentro de los sesenta (60) dĂas de decretada, el sĂndico puede optar entre continuar el contrato en las condiciones pactadas o resolverlo. En el concurso preventivo, el deudor puede optar por continuar el contrato o resolverlo, en los plazos y mediante los trĂĄmites previstos en el artĂculo 20 de la Ley 24.522. Pasados esos plazos sin que haya ejercido la opciĂłn, el contrato se considera resuelto de pleno derecho, debiĂŠndose restituir inmediatamente el bien al dador, por el juez del concurso o de la quiebra, a simple peticiĂłn del dador, con la sola exhibiciĂłn del contrato inscrito y sin necesidad de trĂĄmite o verificaciĂłn previa. Sin perjuicio de ello el dador puede reclamar en el concurso o en la quiebra el canon devengado hasta la devoluciĂłn del bien, en el concurso preventivo o hasta la sentencia declarativa de la quiebra, y los demĂĄs crĂŠditos que resulten del contrato.
ARTICULO 12. — Uso y goce del bien. El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de Êl. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su uso, son a cargo del tomador, salvo convención en contrario.
El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, salvo pacto en contrario. En ningĂşn caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.
ARTICULO 13. — Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al dador.
El dador tiene acciĂłn reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero, pudiendo hacer aplicaciĂłn directa de lo dispuesto en el artĂculo 21 inciso a) de la presente ley, sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.
Las cosas muebles que se incorporen por accesiĂłn a un inmueble despuĂŠs de haber sido registrado el leasing, pueden separarse del inmueble para el ejercicio de los derechos del dador.
ARTICULO 14. — Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas (3/4) partes del canon total estipulado, o antes si asà lo convinieran las partes.
ARTICULO 15. — Prórroga del contrato. El contrato puede prever su prórroga a opción del tomador y las condiciones de su ejercicio.
ARTICULO 16. — Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, salvo que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y efectuar los demås actos necesarios.
ARTICULO 17. — Responsabilidad objetiva. La responsabilidad objetiva emergente del artĂculo 1.113 del CĂłdigo Civil recae exclusivamente sobre el tomador o guardiĂĄn de las cosas dadas en leasing.
ARTICULO 18. — Cancelación. La inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software puede cancelarse:
a) Cuando asĂ lo disponga una resoluciĂłn judicial firme dictada en proceso en el que el dador tuvo oportunidad de tomar la debida participaciĂłn;
b) Cuando lo solicite el dador o su cesionario;
c) Cuando lo solicite el tomador despuĂŠs del plazo y en las condiciones en que, segĂşn el contrato inscrito, puede ejercer la opciĂłn de compra. Para este fin debe acompaĂąar constancia de depĂłsito en el banco oficial o el que corresponde a la jurisdicciĂłn del registro de la inscripciĂłn, del monto de los cĂĄnones totales no pagados y del precio de ejercicio de la opciĂłn, con sus accesorios, en su caso. Debe acreditar haber interpelado fehacientemente al dador ofreciĂŠndole los pagos y solicitĂĄndole la cancelaciĂłn de la inscripciĂłn, concediĂŠndole un plazo mĂnimo de quince (15) dĂas hĂĄbiles, y haber satisfecho las demĂĄs obligaciones contractuales. El encargado del registro debe notificar al dador por carta certificada dirigida al domicilio constituido en el contrato. Si el notificado manifiesta conformidad se cancela la inscripciĂłn. Si el dador no formula observaciones dentro de los quince (15) dĂas hĂĄbiles desde la notificaciĂłn, el encargado procede a la cancelaciĂłn si estima que el depĂłsito se ajusta al contrato, de lo que debe notificar al dador y al tomador. En caso de existir observaciones del dador en el tĂŠrmino indicado o estimarse insuficiente el depĂłsito, el encargado lo debe comunicar al tomador, quien tiene expeditas las acciones pertinentes.
ARTICULO 19. — CesiĂłn de contratos o de crĂŠditos del dador. El dador siempre puede ceder los crĂŠditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la opciĂłn de compra. A los fines de su titulizaciĂłn puede hacerlo en los tĂŠrminos de los artĂculos 70, 71 y 72 de la Ley 24.441. Esta cesiĂłn no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no ejercicio de la opciĂłn de compra o, en su caso, a la cancelaciĂłn anticipada de los cĂĄnones, todo ello segĂşn lo pactado en el contrato inscrito.
ARTICULO 20. — Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del leasing son cosas inmuebles el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon da lugar a los siguientes efectos:
a) Si el tomador ha pagado menos de un cuarto (1/4) del monto del canon total convenido, la mora es automĂĄtica y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco (5) dĂas al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los perĂodos que se le reclaman o paralizar el trĂĄmite, por Ăşnica vez, mediante el pago de lo adeudado, con mĂĄs sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
b) Si el tomador ha pagado un cuarto (1/4) o mĂĄs pero menos de tres cuartas partes (3/4) del canon convenido, la mora es automĂĄtica; el dador debe intimarlo al pago del o de los perĂodos adeudados con mĂĄs sus intereses y el tomador dispone por Ăşnica vez de un plazo no menor de sesenta (60) dĂas, contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn, para el pago del o de los perĂodos adeudados con mĂĄs sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco (5) dĂas al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con mĂĄs sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, segĂşn el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opciĂłn de compra, en el mismo plazo puede pagar, ademĂĄs, el precio de ejercicio de esa opciĂłn, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin mĂĄs trĂĄmite;
c) Si el incumplimiento se produce despuĂŠs de haber pagado las tres cuartas (3/4) partes del canon, la mora es automĂĄtica; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tendrĂĄ la opciĂłn de pagar dentro de los noventa (90) dĂas, contados a partir de la recepciĂłn de la notificaciĂłn lo adeudado reclamado mĂĄs sus intereses si antes no hubiere recurrido a ese procedimiento o el precio de ejercicio de la opciĂłn de compra que resulte de la aplicaciĂłn del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiese verificado, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco (5) dĂas, quien sĂłlo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregĂĄndole las costas del proceso;
d) Producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los perĂodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con mĂĄs sus intereses y costas, por la vĂa ejecutiva. El dador puede tambiĂŠn reclamar los daĂąos y perjuicios que resultaren del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vĂa procesal pertinente.
ARTICULO 21. — Secuestro y ejecución en caso de muebles. Cuando el objeto de leasing fuere una cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede:
a) Obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentaciĂłn del contrato inscripto, y demostrando haber interpelado al tomador otorgĂĄndole un plazo no menor de cinco (5) dĂas para la regularizaciĂłn. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecuciĂłn por el cobro del canon que se hubiera devengado ordinariamente hasta el perĂodo Ăntegro en que se produjo el secuestro, la clĂĄusula penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acciĂłn del dador por los daĂąos y perjuicios, y la acciĂłn del tomador si correspondieren; o
b) Accionar por vĂa ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad del canon pendiente; si asĂ se hubiere convenido, con la sola presentaciĂłn del contrato inscripto y sus accesorios. En este caso sĂłlo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon Ăntegro y el precio de la opciĂłn de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservaciĂłn del bien, debiendo el dador otorgar cauciĂłn suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos incisos, puede incluirse la ejecuciĂłn contra los fiadores o garantes del tomador. El domicilio constituido serĂĄ el fijado en el contrato.
CAPITULO II
Aspectos impositivos de bienes destinados al leasing
Impuesto al valor agregado
ARTICULO 22. — En los contratos de leasing previstos en la presente ley, que tengan como objeto bienes muebles, el hecho imponible establecido en la Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto ordenado en 1997 y sus modificaciones), se perfeccionarå en el momento de devengarse el pago o en el de la percepción, el que fuera anterior, del canon y de la opción de compra.
ARTICULO 23. — ModifĂcase la Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto ordenado en 1997 y sus modificaciones), incorporĂĄndose como inciso i) del artĂculo 7Âş del tĂtulo II el siguiente texto: "El contrato de leasing que tenga por objeto inmuebles destinados a vivienda Ăşnica y permanente".
ARTICULO 24. — En el caso de contratos de leasing sobre automĂłviles, la restricciĂłn para el cĂłmputo del crĂŠdito fiscal dispuesta en el punto 1, del tercer pĂĄrrafo, del inciso a), del artĂculo 12 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto ordenado en 1997 y sus modificaciones), sĂłlo serĂĄ de aplicaciĂłn respecto de sus cĂĄnones y opciones de compra, en la medida que excedan los importes que corresponderĂa computar con relaciĂłn a automĂłviles cuyo costo de importaciĂłn o valor de plaza fuera de veinte mil pesos ($ 20.000) —neto del impuesto al valor agregado— al momento de la suscripciĂłn del respectivo contrato.
ARTICULO 25.— Facúltase al Poder Ejecutivo a extender, sujeto a la reglamentación de aplicación que deberå fijar, el rÊgimen de financiamiento del impuesto al valor agregado, previsto en la Ley 24.402, con el objeto de posibilitar, en forma opcional, el financiamiento del pago del referido impuesto que grave la compra o importación definitiva de bienes destinados a operaciones de leasing.
CAPITULO III
Disposiciones finales
ARTICULO 26. — Normas supletorias. Al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locaciĂłn, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opciĂłn, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mĂnimos y mĂĄximos de la locaciĂłn de cosas ni las excluidas convencionalmente.
Ejercida la opciĂłn de compra y pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa.
ARTICULO 27. — DerogaciĂłn. DerĂłgase el tĂtulo II "Contrato de leasing" (artĂculos 27 a 34, ambos inclusive) de la Ley 24.441.
ARTICULO 28. — Vigencia. El capĂtulo I (artĂculos 1Âş a 21, ambos inclusive) de la presente ley se aplica a los contratos de leasing celebrados con anterioridad a su vigencia, salvo que esa aplicaciĂłn conduzca a la nulidad o inoponibilidad del contrato o de una o mĂĄs de sus clĂĄusulas, en cuyo caso se aplica la ley mĂĄs favorable a su validez.
Las disposiciones del capĂtulo II (artĂculos 22 a 25, ambos inclusive) de la presente ley entrarĂĄn en vigencia el dĂa de su publicaciĂłn en el BoletĂn Oficial y surtirĂĄn efectos para las operaciones que se realicen entre dicha fecha y la que fije el Poder Ejecutivo como plazo de finalizaciĂłn del rĂŠgimen.
Las calificaciones, plazos y demĂĄs requisitos o condiciones del tratamiento impositivo del leasing no impiden la aplicaciĂłn de esta ley a todos los demĂĄs efectos.
ARTICULO 29. — ComunĂquese al Poder Ejecutivo.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS DIEZ DIAS DEL MES DE MAYO DEL AĂ‘O DOS MIL.
— REGISTRADA BAJO EL Nº 25.248 —
RAFAEL PASCUAL. — CARLOS ALVAREZ. — Luis Flores Allende. — Mario L. Pontaquarto.
NOTA: Los textos en negrita fueron observados.
BIBLIOGRAFIA.
Reformas al Derecho Privado, Ley 24.441, de Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio – Rivera Ed. Rubinzal Culzoni Editores.
Arrendamiento Fiannciero ( Leasing ) por Carlos Jorge Varangot, L.L. T 50 pĂĄg. 603.
Leasing, por Eduardo Barreira Delfino, Material de UADE SENIOR, aĂąo 1995.
Disposiciones tĂŠcnico registrales del Registro de la Propiedad Inmueble.
[i] 1598 C.C.. La clĂĄusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirĂĄ al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crĂŠdito.
[1]Sancionado por la CĂĄmara de Diputados en 1987 y por el Senado en 1991, pero vetado por el P.E.N.
[2] Reformas al derecho privado ley 24.441, Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio - Rivera, Ed. Rubinzal Culzoni, Julio de 1995, pĂĄg. 108, "En efecto, el leasing - desde el punto de vista de su finalidad econĂłmica - es una forma de financiaciĂłn de la incorporaciĂłn de bienes de capital al patrimonio del tomador, para lo cual un banco o compaĂąia de leasing ( dador ) compra el bien o los bienes de capital y los entrega al tomador quien paga un canon mensual, normalmente calculado teninedo en consideraciĂłn el valor y el tiempo de amortizaciĂłn de la cosa, confiriendo al tomador una serie de opciones: comprar el bien al final de un cierto perĂodo, renovar el bien constituyendo otro leasing, restituir la cosa al financista, etcetera.
[3] Citado por "Reformas al Derecho Privado", Ley 24441, Highton - Mosset Iturraspe - Paolantonio - Rivera, pĂĄg. 112, extraĂdo del libro "Leasing" mobiliario, Astrea, Buenos Aires, 1982 NÂş 36, p. 32, de Lavalle Cobo y Pinto.
[4] El "Leasing". Algunos aspectos jurĂdicos. Su problemĂĄtica en el ambito inmobiliario, en L.L. 1987-B-957.
[5] Eduardo Barreira Delfino, dossier Leassing, publicado por la UADE Senior.
[6] Barreira Delfino, Eduardo, Manual JurĂdico para Empresas, Ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 311.
[7] op. cit. a nota 2.
[8]" El contrato de leasing no se ajusta estrictamente al contrato de locaciĂłn, porque si bien el negocio jurĂdico se presenta, en un primer momento como una locaciĂłn, ya que tiene como objeto el otorgamiento del uso y goce del bien entregado, no se le puede aplicar la disciplina que le es particular a estos contratos, ya que existen muchas obligaciones que desorbitan y, en parte, reducen las que configuran la locaciĂłn ( CNCom., Sala B, Mayo 31-1988) ED, 133-572.
" El contrato por el que una parte entregĂł a otra una cosa para su uso y goce durante un determinado lapso mediante el pago de un canon preestablecido, conviniĂŠndose ademĂĄs que el tomador tendrĂĄ opciĂłn para adquirir el bien por un valor residual, es un contrato de leasing y no una compraventa a plazo o con reserva de dominio, en efecto la opciĂłn de compra se presenta como una variante contractual que sĂłlo entra a funcionar si es ejercida por el cliente y si ĂŠste no la ejerce, no puede adquirir la calidad de comprador del bien ( CNCom., Sala B, Mayo 31-1988) ED. 133-572.
¨ Dada la atipicidad de la relaciĂłn contractual emergente del leasing, cabe concluir que es aplicable en la emergencia el art. 1197 del CĂłd. Civil y, por tanto, las partes deben sujetarse a ĂŠl como a la ley misma, en virtudde que estĂĄ destinado a realizar intereses merecedores de tutela, por la aplicaciĂłn del principio de la autonomĂa de la voluntad, dado que el contrato bajo examen persigue una finalidad sui generis, que presenta el carĂĄcter de una notable utilidad en el campo jurĂdico y empresario ( CNCom., Sala B, Mayo 31-1988) ED. 133-572."
" El arrendamiento financiero o leasing no puede confundirse con un mutuo con pacto de retroventa ( CNCom., Sala Dm -diciembre 28 1984, CĂa. Financiera de Concesionarios Ford-Finanfor, S.A. c. Vicente MontaĂąana, S.R.L. ).´"
[9]" La denominaciĂłn de leasing se aplica para designar distintas operaciones que van desde el alquiler puro y simple, hasta las modalidades mĂĄs avanzadas en las que se presenta como un alquiler sui generis, o con la facultad de realquilar bajo nuevas condiciones o con otras variantes mĂĄs sofisticadas, pero nunca se la utiliza para designar exclusivamente un contrato de compraventa ( CNCom., Sala B, Mayo 31-1988) ED, 133-572".
[10] Vicenzo Buoncuore, La locaciĂłn financiera en el ordenamiento italiano.
[11] Carlos Varangot, Arrendamiento Financiero ( Leasing) en ED. 50-603, y Leopoldo Houssay, Leasing: un contrato de locaciĂłn financiera, en LL 1975-A-1189.
[12]Zavala Rodriguez, cit. por Reformas al Derecho Privado, op. cit. 2.
[13]Samuel Linares BretĂłn, El Contrato de LocaciĂłn Financiera ( leasing ), en LL. 139-1001.
[14] Jorge Zago, El contrato de Leasing Financiero, en JA 1993-II-984.
[15]" El contrato de leasing constituye un acto jurĂdico complejo integrado por dos contratos tĂpicos: compraventa y locaciĂłn, que se ejecutan en forma complementaria. El elemento caracterĂstico de este contrato es la simultaneidad de ambos actos, exigiĂŠndose que la adquisiciĂłn sea hecha especialmente en vista de la locaciĂłn. La locadora adquiere los bienes que les solicitan las empresas que necesitan disponer de ellos y los proveedores les entregan directamente a ĂŠstos, una vez percibido el precio de aquellas. Desde que la "elecciĂłn", "entrega" y "recibo" de los equipos adquiridos son hechos que estĂĄn a cargo de la empresa locataria y del proveedor y del fabricante vendedor, mientras que el pago del precio es la Ăşnica obligaciĂłn emergente de aquel contrato de compraventa que es cumplido por la entidad financiera, tales estipulaciones forman parte del contrato de leasing caracterizĂĄndolo nĂtidamente ( CNCom., Sala D, Febrero 8 1982, Trafe S.A. ).
[16] NoemĂ Nicolau, op. cit.
[17] MaffĂa, Osvaldo, Leasing y su quiebra, en LL 1992-B-1081, y LL. 1992-C-961.
[18] op. cit. a nota 2.
[19] op. cit. parr. 2
[20] La expresiĂłn "valor presumible de la cosa" responde al proyecto de Reformas al CĂłdigo Civil, seĂąalado ut supra.
[21] Manual JurĂdico para Empresas.
[ACG1]s
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